LTV·DSR·DTI, 세 숫자가 한도를 따로 깎는 방식


 주택담보대출 한도는 LTV·DSR·DTI를 각각 계산한 뒤 가장 작은 값으로 정해집니다. 세 숫자가 더해지거나 평균이 되는 게 아니라, 각자 다른 기준으로 천장을 하나씩 세우고 그중 가장 낮은 천장이 내 한도가 됩니다. 집값에 LTV만 곱해 본 금액과 실제 한도가 자주 어긋나는 이유입니다.

세 숫자는 서로 다른 것을 재기 때문에 따로 깎습니다

한 건의 대출을 두고 세 지표가 보는 곳이 다릅니다.

지표 기준 합산 범위 상한을 만드는 식
LTV 집값 해당 주택의 담보가치 집값 × LTV 비율
DSR 연소득 모든 대출의 연간 원리금 연소득 × DSR 비율로 감당되는 원금
DTI 연소득 주담대 원리금 + 다른 대출은 이자만 연소득 × DTI 비율로 감당되는 원금

쉽게 말하면 LTV는 "이 집이 얼마짜리냐"를 묻고, DSR과 DTI는 "한 해에 얼마를 갚을 수 있느냐"를 묻습니다. 그중 DSR만 신용대출 원금까지 끌어다 넣습니다.

한도를 정하는 순서는 '가장 작은 값' 찾기입니다

은행이 계산하는 순서를 따라가면 이렇게 됩니다.

  1. 담보 천장: 집값 × LTV 비율. 지역과 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 비율이 달라집니다.
  2. 소득 천장: 연소득 × DSR 비율로 감당되는 원금. 심사에 쓰는 금리는 실제 금리보다 높습니다(아래).
  3. 총액 천장: 수도권·규제지역 구입 목적 대출이면 주택가격 구간별 금액 상한이 따로 걸립니다.
  4. 이 가운데 가장 낮은 금액이 한도. 여기에 차주 유형(다주택자 등) 제한이 더 붙습니다.

많이 놓치는 게 3번입니다. 담보도 소득도 넉넉한데 총액 천장에서 잘리는 일이 흔합니다.

예시로 계산해 보면

아래 수치는 설명을 위한 예시입니다. 둘 다 서울(규제지역) 주택을 사는 무주택자이고, 기존 대출 없이 30년 원리금균등, 대출금리 연 4.0% + 스트레스 금리 3.0%p = 심사금리 7.0%로 가정했습니다.

천장 사례 A (10억 주택·연소득 7,000만) 사례 B (20억 주택·연소득 2억)
담보 10억 × 40% = 4억 원 20억 × 40% = 8억 원
소득 연 2,800만 원 원리금 → 약 3억 5,000만 원 연 8,000만 원 원리금 → 약 10억 원
총액 15억 이하 → 6억 원 15억 초과~25억 → 4억 원
한도 3억 5,000만 원 (소득 천장) 4억 원 (총액 천장)

소득 천장은 연소득 × DSR 40%로 연간 원리금 상한을 구한 뒤 심사금리 7.0%·30년 원리금균등으로 환산한 원금입니다. 소득이 세 배 가까이 늘었는데 한도는 오히려 줄었죠.

스트레스 금리가 소득 천장을 한 번 더 낮춥니다

소득 천장을 계산할 때 은행은 지금 금리가 아니라 지금 금리에 가산폭을 얹은 금리로 원리금을 따집니다. 금리가 올라도 갚을 수 있는지를 미리 보는 장치, 즉 스트레스 DSR입니다.

이 가산폭은 한도를 계산할 때만 쓰는 숫자여서 실제로 내는 이자가 그만큼 올라가는 건 아닙니다. 다만 한도에는 크게 작용합니다. 사례 A에서 가산폭이 없었다면 소득 천장이 4억 원을 넘었을 테니, 가산폭 하나로 천장의 순위가 바뀐 셈이죠. 가산폭은 지역에 따라 다르고 시행 일정도 조정돼 왔으니 아래 상자에서 확인하시는 편이 안전합니다.

DTI는 왜 아직 검색되는데 한도를 잘 정하지 않을까

DTI는 DSR보다 먼저 자리를 잡은 지표입니다. 오래된 글에 "LTV와 DTI로 한도가 정해진다"고 적혀 있는 탓에 지금도 DTI부터 찾는 분이 많습니다.

갈리는 지점은 세는 범위입니다. DTI는 주택담보대출 외의 빚을 이자만 세고, DSR은 원금까지 셉니다. 신용대출이나 마이너스통장이 있다면 DSR이 거의 항상 더 낮은 천장을 만들죠. 두 지표가 함께 걸려 있어도 한도를 실제로 정하는 쪽이 대개 DSR인 이유입니다. DTI 비율과 적용 범위는 지역 지정 상황과 상품에 따라 달라지니, 내 경우에 걸리는지는 상담 때 확인하는 편이 정확합니다.

2026년 기준 숫자 (2026년 10월 확인)

  • DSR 규제비율: 은행권 40%, 제2금융권 50%
  • LTV: 규제지역 40%(무주택자·처분조건부 1주택자), 비규제지역 70%, 규제지역 생애최초 70%. 주택 보유 상태에서 규제지역 주택을 추가 구입하면 0%
  • 수도권·규제지역 구입목적 주담대 총액 한도: 주택가격 15억 원 이하 6억 원 / 15억 초과~25억 원 이하 4억 원 / 25억 원 초과 2억 원
  • 스트레스 금리: 수도권·규제지역 주담대 3.0%(적용비율 100%) / 비수도권 주담대는 1.5%에 적용비율 50%를 적용한 0.75%p이며, 이 2단계 적용은 2026년 12월 31일까지
  • DSR 적용 범위: 수도권·규제지역 1주택자 임차인의 전세자금대출은 이자상환분을 DSR에 반영(2025년 10월 29일 시행). 보금자리론 같은 정책상품은 DSR 규제를 적용받지 않습니다
  • 확인 경로: 금융위원회 누리집 → 알림마당 → 보도자료 / 금융감독원 금융소비자 정보포털 '파인' / 거래 금융회사 상담. 규제지역 지정 현황은 국토교통부 고시로 수시로 바뀝니다

이 숫자는 대책이 나올 때마다 바뀝니다. 가장 낮은 천장이 한도가 된다는 원리와 계산 순서는 위 본문 그대로 유효합니다.

자주 묻는 질문

Q. LTV로 계산한 금액보다 실제 한도가 적게 나왔습니다. 왜 그런가요?

A. 소득 천장이나 총액 천장이 먼저 걸린 경우입니다. 소득이 적거나 기존 대출이 있으면 DSR 쪽이 더 낮은 금액을 만듭니다. 수도권·규제지역이면 총액 한도도 함께 봐야 합니다.

Q. 신용대출을 미리 갚으면 주택담보대출 한도가 늘어납니까?

A. DSR 때문에 한도가 줄어든 상황이라면 늘어날 여지가 있습니다. 다른 대출의 원리금이 빠지면 소득 천장에 여유가 생기죠. 반대로 LTV나 총액 천장이 먼저 걸렸다면 신용대출을 정리해도 한도는 그대로입니다.

Q. 스트레스 금리만큼 이자를 더 내는 건가요?

A. 아닙니다. 한도 계산에만 쓰는 심사용 금리이고, 실제 이자는 약정 금리로 계산됩니다.

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이 글의 계산 예시에 쓴 금리·소득·한도는 설명을 위한 가정일 뿐이며, 실제 한도와 금리는 개인의 신용도와 소득 증빙 방식, 금융회사와 상품, 신청 시점에 따라 달라집니다. 특정 금융회사나 대출상품의 이용을 권유하는 글이 아니고, 어떤 상품도 추천하지 않습니다. 본문과 상자의 규제 수치는 2026년 10월 기준으로 확인한 것이며, 주택시장 대책이 발표될 때마다 비율과 금액, 적용 지역이 바뀝니다. 특히 비수도권 스트레스 DSR의 단계 적용은 기한이 정해진 조치여서 기한 이후 기준이 달라질 수 있습니다. 대출 신청 전에는 금융위원회 보도자료와 금융감독원 금융소비자 정보포털 '파인', 그리고 거래 금융회사의 최신 안내로 다시 확인하시기 바랍니다. 최종 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.

최종 업데이트: 2026.10.17

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