종합부동산세가 나오는 기준과 계산 순서

 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 사람별로 합친 주택 공시가격이 공제금액을 넘을 때, 그 넘는 부분에만 붙는 국세입니다. 공제금액보다 낮으면 아무리 비싼 집이어도 고지서가 오지 않고, 넘었더라도 공시가격 전체에 세율이 붙는 게 아닙니다. 넘은 금액이 과세표준으로 바뀌고 다시 여러 단계에서 깎인 뒤에야 낼 돈이 정해지거든요.

재산세를 냈는데 왜 또 내나요?

재산세와 종합부동산세는 같은 집에 붙지만 서로 다른 세목입니다. 재산세는 지방세이고 집 한 채 한 채를 따로 계산해요. 종합부동산세는 국세이고, 한 사람이 전국에 가진 주택을 모두 합쳐서 계산합니다. 세대 단위가 아니라 명의자 개인 단위라는 점이 중요합니다.

구분	재산세	종합부동산세
세목	지방세	국세
합산 방식	주택 한 채씩(물건별)	명의자 한 사람씩 전국 합산(인별)
공제금액	없음	있음 — 넘는 부분만 과세
과세기준일	6월 1일	6월 1일
내는 때	7월·9월에 나눠서	12월

과세표준을 만드는 세 단계

여기까지가 "낼지 안 낼지"를 가르는 구간입니다. 아래 표의 오른쪽 칸에 자기 숫자를 넣어보시면 됩니다.

단계	하는 일	내 숫자
1단계	6월 1일 기준 내 명의 주택의 공시가격을 모두 더한다(지분은 지분만큼)	______
2단계	공제금액을 뺀다(1세대 1주택자와 그 밖의 경우가 다름 — 아래 상자)	______
3단계	2단계 금액이 0보다 크면 공정시장가액비율을 곱한다	______

2단계에서 0 이하가 나오면 종합부동산세는 없습니다. 3단계까지 나온 금액이 과세표준이고, 세율은 이 과세표준에 붙습니다. 공시가격에 바로 세율을 곱하는 게 아니라는 점이 가장 많이 어긋나는 지점이에요.

예를 들어 1세대 1주택자가 아닌 사람의 공시가격 합계가 15억 원이라고 해봅니다(실제 숫자가 아닌 예시입니다). 공제금액 9억 원을 빼면 6억 원, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 3억 6천만 원이 됩니다. 15억이 그대로 과세되는 것과는 체감이 전혀 다르지요.

세율은 주택 수로 갈리지만, 갈리는 자리가 따로 있습니다

개인의 주택분 세율표는 2주택 이하와 3주택 이상 두 가지로 나뉩니다. 흔히 "다주택이면 무조건 중과"로 알려져 있지만, 두 표는 과세표준 12억 원 이하 구간에서는 세율이 똑같습니다. 주택 수 차이가 세액으로 드러나는 건 과세표준이 12억 원을 넘어서부터예요. 2주택까지는 중과 대상이 아니고, 세율을 가르는 기준은 조정대상지역 여부가 아니라 주택 수입니다.

계산은 과세표준에 해당 구간 세율을 곱하고 누진공제액을 빼는 방식입니다. 위 예시의 과세표준 3억 6천만 원은 3억 초과 6억 이하 구간이어서, 2주택이든 3주택이든 같은 세율이 붙습니다.

여기서 끝이 아니라 세 번 더 깎입니다

세율까지 곱해 나온 금액은 아직 고지서 금액이 아닙니다. 순서대로 세 가지 장치가 걸립니다.

1. 재산세 공제 — 같은 주택에 이미 매겨진 재산세 중 겹치는 몫을 빼줍니다. 이중과세를 조정하는 장치예요.
2. 1세대 1주택자 세액공제 — 나이와 보유 기간에 따라 세액 자체를 깎아줍니다. 두 공제는 함께 적용되고 합산 한도가 있어요. 세율을 곱한 뒤 세액에서 직접 빼는 방식이라, 과세표준을 줄이는 공제금액과는 작동 자리가 다릅니다. 연말정산 환급과 추가납부가 갈리는 구조, 원천징수부터 결정세액까지에서 본 소득공제와 세액공제의 관계와 같은 구조입니다.
3. 세부담상한 — 직전 연도에 같은 주택으로 낸 보유세와 비교해 일정 비율을 넘는 부분은 깎아냅니다. 공시가격이 크게 뛴 해에 세액이 한꺼번에 튀지 않게 막는 장치예요.

그래서 공제금액을 조금 넘긴 1세대 1주택 고령자는 끝까지 계산해 보면 고지액이 생각보다 작은 경우가 많습니다.

2026년 기준 숫자 (2026년 10월 확인)

• 공제금액(주택): 1세대 1주택자 12억 원 / 그 밖의 개인 9억 원 / 법인 0원
• 공정시장가액비율(주택): 60%
• 개인 세율 — 2주택 이하: 과세표준 3억 원 이하 0.5% · 6억 원 이하 0.7% · 12억 원 이하 1.0% · 25억 원 이하 1.3% · 50억 원 이하 1.5% · 94억 원 이하 2.0% · 94억 원 초과 2.7%
• 개인 세율 — 3주택 이상: 12억 원 이하 구간은 위와 같고, 25억 원 이하 2.0% · 50억 원 이하 3.0% · 94억 원 이하 4.0% · 94억 원 초과 5.0%
• 1세대 1주택자 세액공제: 연령별 60세 20%·65세 30%·70세 40% + 보유기간별 5년 20%·10년 40%·15년 50%, 합쳐 최대 80%
• 세부담상한: 직전 연도 재산세·종합부동산세 상당액의 150%
• 일정: 과세기준일 6월 1일 → 합산배제·과세특례 신고 9월 16~30일 → 고지서 11월 말 발송 → 납부 12월 1~15일
• 분납: 납부세액이 250만 원을 넘으면 신청 가능
• 확인 경로: 국세청 누리집 → 종합부동산세 → 기본정보(세액계산 흐름도·세율) / 고지 내역은 홈택스 로그인 후 조회

정부가 발표한 보유세 개편안은 아직 국회 심의를 남겨두고 있고, 2027년 과세분부터 단계 적용으로 예고돼 있습니다. 숫자가 바뀌어도 본문의 계산 순서는 그대로 유효합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격이 12억 원을 넘으면 무조건 종합부동산세를 내나요?

A. 아닙니다. 12억 원은 1세대 1주택자에게만 적용되는 공제금액이고, 그 밖의 경우는 기준 금액이 다릅니다(위 상자 참고). 넘겼다고 바로 큰 금액이 나오는 것도 아니어서 세액공제까지 거친 결과를 봐야 합니다.

Q. 부부 공동명의면 공제금액도 둘로 나뉘나요?

A. 명의자 개인별로 계산하므로 각자 자기 지분만큼의 공시가격에 각자의 공제금액을 적용합니다. 다만 부부가 한 집만 공동으로 가진 경우에는 1세대 1주택자처럼 계산받는 특례를 신청할 수 있고, 어느 쪽이 유리한지는 지분 비율과 나이·보유 기간에 따라 갈립니다.

Q. 6월에 집을 팔았으면 올해는 안 내는 건가요?

A. 6월 1일에 소유자였다면 그해 종합부동산세 납세의무자입니다. 6월 2일 이후에 팔았더라도 그해 12월 고지서는 전 소유자에게 갑니다. 잔금일을 6월 1일 전으로 맞추느냐 후로 맞추느냐로 한 해 보유세가 갈리는 이유입니다.

Q. 고지서 금액이 너무 크면 나눠 낼 수 있나요?

A. 납부세액이 일정 금액을 넘으면 분납을 신청할 수 있고, 1세대 1주택자 중 소득·연령 요건을 갖추면 집을 팔거나 상속할 때까지 납부를 미루는 납부유예도 있습니다. 둘 다 납부기간 안에 신청해야 하므로 고지서를 받고 미루지 않는 편이 좋습니다.

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이 글은 종합부동산세의 계산 구조를 이해하는 데 도움을 드리려고 쓴 정보이며, 세무 자문이 아닙니다. 본문의 계산 예시에 쓴 공시가격과 세율은 설명을 위한 예시일 뿐이고 실제 고지액이 아닙니다. 실제 세액은 주택 수와 지분, 명의 구성, 1세대 1주택자 해당 여부, 나이와 보유 기간, 합산배제 신고 여부, 전년도에 낸 보유세에 따라 사람마다 다르게 나옵니다. 공시가격은 매년 새로 공시되고 공제금액·공정시장가액비율·세율 구간은 법령과 대통령령 개정으로 바뀌며, 지금 국회 심의를 남겨둔 개편안이 통과되면 상자의 숫자가 달라집니다. 그래서 상자의 내용은 2026년 10월 기준이며, 신고나 불복 전에는 국세청 상담(126)이나 세무 전문가에게 본인 조건을 확인하시고, 최종 판단과 책임은 본인에게 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.

최종 업데이트: 2026.10.25

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